Présentation
Le versement pour sous-densité (VSD) est réservé aux zones U (urbaines) et AU (à urbaniser) des PLU ou des POS. Cet outil est destiné à permettre une utilisation plus économe de l’espace et à lutter contre l’étalement urbain. Il se substitue au versement pour dépassement du plafond légal de densité (VDPLD). Ce dispositif permet aux communes et EPCI compétents en matière de PLU qui le souhaitent d’instaurer un seuil minimal de densité par secteur (SMD). En deçà de ce seuil, les constructeurs devront s’acquitter d’un versement égal au produit de la moitié de la valeur du terrain par le rapport entre la surface manquante pour que la construction atteigne le seuil minimal de densité et la surface de la construction résultant de l’application de ce seuil.
L’article 28 de la loi n°2010-1658 du 29 décembre 2 010 de finances rectificative pour 2010 a créé le versement pour sous-densité, dispositif facultatif destiné à lutter contre l’étalement urbain, entré en vigueur le 1er mars 2012.
Le VSD ne peut être institué que dans les zones U et AU des POS ou des PLU. Il peut être différencié par secteurs.
La validité d’un VSD, lorsqu’il est institué dans une collectivité, est de trois années, sauf s’il est modifié par une « nouvelle délibération motivée tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété et le développement de l’offre foncière ».
L’article 2 du décret n° 2012-88 concerne le versem ent pour sous-densité (VSD). Il définit d'abord ses modalités de calcul et précise les modalités de contrôle de la valeur vénale du terrain pour son application. Enfin, il détermine les modalités de mise en oeuvre de la procédure de rescrit.
Définition de l’unité foncière
Articles L. 331-35 ainsi que R.331-17 et R.331-18 du code de l’urbanisme :
L’unité foncière d’un terrain prend en compte la densité de la construction. Elle est définiepar le rapport entre la surface de plancher d'une construction déterminée conformément à l'article L. 112-1 du code de l’urbanisme et la surface du terrain de l'unité foncière sur laquelle cette construction est ou doit être implantée.
N'est pas retenue dans l'unité foncière la partie des terrains rendus inconstructibles pour des raisons physiques ou du fait de prescriptions ou de servitudes administratives.
Lorsqu'une construction nouvelle est édifiée sur un terrain qui comprend un bâtiment qui n'est pas destiné à être démoli, la densité est calculée en ajoutant sa surface de plancher à celle de la construction nouvelle.
Établissement du seuil minimal de densité et du versement pour sous-densité
Articles L. 331-36 et L. 331-37 du code de l’urbanisme :
L’instauration du VSD nécessite une délibération fixant un seuil minimal de densité (SMD), par secteur, qui doit être adoptée par l’organe délibérant de la commune ou de l’EPCI compétent en matière de plan local d’urbanisme ou de plan d’occupation des sols.
L’établissement du seuil est encadré : il ne peut être inférieur à la moitié ou supérieur aux trois quarts de la densité maximale autorisée par les règles définies dans le plan local d’urbanisme. Lorsqu’un coefficient d’occupation des sols est applicable dans le cadre d’une opération de lotissement, le seuil minimal de densité ne peut inférieur à la moitié ou supérieur aux trois quarts de la surface de plancher attribuée à chaque lot par le lotisseur.
La délibération fixant le seuil minimal de densité peut être prise à tout moment. Elle est transmise au service de l’Etat chargé de l’urbanisme dans le département au plus tard le premier jour du deuxième mois qui suit la date à laquelle elle a été adoptée. Sa durée de validité minimale est de trois ans.
Les secteurs affectés d’un seuil minimal de densité sont reportés sur un document graphique qui figure à titre d’information dans une annexe au PLU.
Dans le cas où une unité foncière sur laquelle une construction est ou doit être implantée est répartie sur le territoire de plusieurs communes ou établissements de coopération intercommunale ayant institué un seuil minimal de densité, le VSD est calculé en répartissant la surface de la construction au prorata de la surface de l'unité foncière comprise sur le territoire de chaque collectivité.
Si cette unité foncière est répartie sur le territoire d'une même collectivité entre plusieurs zones d’un PLU ou d’un POS, il est fait application du seuil minimal de densité le moins élevé pour le calcul du VSD.
Modalités de calcul du versement pour sous densité
Articles R. 331-19 et R. 331-20 du code de l’urbanisme :
Le montant du versement pour sous-densité est calculé selon les formules suivantes, qui ne sont pas adaptables par les collectivités :
| Hors lotissement | Dans les lotissements |
|---|---|
| Vsd = v/2 × [K(Sd-Si)-Sa-Sb] / K(Sd-Si) ≤ 0.25 v | Vsd=v/2 × [KS-Sa-Sb] / KS ≤ 0.25 v |
Dans lesquelles :
Vsd = le montant du versement pour sous-densité ;
v = la valeur vénale du terrain ;
K = le seuil minimal de densité ;
KS = la surface de plancher résultant du seuil minimal de densité attribuée par le lotisseur, figurant dans le certificat mentionné à l'article R. * 442-11 ;
Sa = la surface de plancher de la construction projetée déterminée conformément à l'article L. 112-1 ;
Sb = la surface de plancher des constructions existantes non destinées à être démolies, déterminée conformément à l'article L. 112-1.
Sd = la surface du terrain de l'unité foncière ;
Si = la surface du terrain rendu inconstructible pour des raisons physiques ou du fait de prescriptions ou servitudes administratives.
Par ailleurs, le versement pour sous-densité ne pourra pas être supérieur à 25 % de la valeur du terrain.
Le produit du versement est attribué aux communes ou EPCI qui l’ont institué.
Valeur vénale du terrain pour l’application du VSD
Articles L.331-39, R. 331-21 et R. 331-22 du code de l’urbanisme :
Aux termes de l’article L.331-39 du code de l’urbanisme, lors du dépôt de la demande de permis de construire relatif à une construction d'une densité n'atteignant pas le seuil minimal de densité, le demandeur déclare la valeur du terrain sur lequel la construction doit être édifiée.
La valeur du terrain est la valeur vénale du terrain appréciée à la date du dépôt de la demande ou de la déclaration.
La valeur du terrain d'une construction projetée, située dans un secteur d'une commune où est instituée le versement pour sous-densité et n'atteignant pas le seuil minimal de densité défini pour la zone, déclarée en application de l'article L. 331-39, peut être contestée par les services du ministre de l’urbanisme.
Dans ce cas, les communes concernées devront :
- Informer l'auteur de la demande ou de la déclaration et le mettre à même de présenter ses observations ;
- Saisir pour avis, selon le cas, la direction départementale ou régionale des finances publiques, qui devra se prononcer dans un délai de trois mois. Au terme de ce délai, l'avis sera réputé rendu ;
- Arrêter la valeur du terrain retenue, compte tenu de l'avis mentionné par les services des finances publiques.
Procédure de rescrit
Articles L.331-40 et R. 331-23 du code de l’urbanisme :
Un rescrit peut être demandée à l’administration de l’État chargée de l’urbanisme dans le département.
Celui-ci doit préciser le nom ou la raison sociale de son auteur, son adresse ainsi que les références cadastrales du terrain faisant l’objet de la demande.
Les dispositions législatives dont le demandeur entend bénéficier doivent être indiquées. De plus la demande doit contenir une présentation précise et complète de la situation de fait ainsi que toutes les informations et pièces nécessaires à l’examen de la demande.
Cette demande doit être adressée par pli recommandé avec avis de réception au service de l'Etat compétent en matière d’urbanisme au niveau départemental. Elle peut également faire l'objet d'un dépôt contre décharge.
Dans le cas où la demande est incomplète, le service invite son auteur, par lettre recommandée avec avis de réception postal, à fournir les éléments complémentaires nécessaires.
Un délai de trois mois court à compter de la date de réception de la demande de rescrit ou, si une invitation à fournir des éléments complémentaires a été notifiée, à compter de la réception des éléments demandés.
La décision sur la demande de rescrit est prise par les agents du service de l'Etat compétent en matière d’urbanisme au niveau départemental.
Cette demande fait partie du dossier de demande du permis de construire, du permis d'aménager ou de la déclaration préalable.