Le droit de priorité

L’article 30 de la loi d’orientation pour la ville n° 91-662 du 13 juillet 1991 avait institué, en faveur des communes, à l’occasion des cessions immobilières de l’État, un droit de priorité qui se cumulait avec le droit de préemption urbain. La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement simplifie et rénove sur ce point le droit de priorité en supprimant tout cumul avec le droit de préemption et en permettant, en cas de contestation sur le prix, de recourir au juge de l’expropriation.

Ce nouveau droit de priorité, qui s’exerce en amont de la vente, a également pour objectif de simplifier les procédures en évitant l’organisation inutile des opérations de cession lorsque la commune décide de faire jouer ce droit.

L’article 15 est codifié sous les articles L.240 -1, L.240-2, L.240-3 et L.211-3 du Code de l’urbanisme. L’article 30 de la loi d'orientation pour la ville est en conséquence abrogé.

Titulaires du droit de priorité

L’article L.240-1 du Code de l'urbanisme dispose que le droit de priorité peut être exercé :

• par les communes ;
• par les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) titulaires du droit de préemption urbain.

Ce droit de priorité peut être délégué dans les cas et conditions prévus aux articles L.211-2 et L.213-3 du Code de l'urbanisme :

• à une collectivité locale ;
• à un établissement public ;
• à une société d’économie mixte bénéficiant d’une concession d'aménagement ;
• à l’État.

Champ d’application

Le droit de priorité s’applique sur le territoire du titulaire de ce droit à tout projet de cession d’un immeuble ou de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en pleine propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble appartenant à l’État, à des sociétés dont il détient la majorité du capital, aux établissements publics nationaux mentionnés aux articles L. 2102-1, L. 2111-9 et L. 2141-1 du code des transports, aux établissements publics mentionnés à l'article L. 4311-1 du code des transports et au dernier alinéa de l'article L. 6147-1 du code de la santé publique ou à des établissements publics dont la liste est fixée par décret.

Toutefois, conformément aux dispositions de l’article L. 240-2 du Code de l'urbanisme, le droit de priorité n’est pas applicable :

• à la cession d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles et de droits immobiliers aliénés sous condition du maintien dans les lieux d'un service public ou d'une administration, selon les stipulations d'un bail à conclure pour une durée minimale de trois ans ;
• à l'aliénation, par l'État, les établissements publics visés à l'article 1er de la loi n° 97-135 du 13 février 1997 précitée, à l'article 18 de la loi n° 82-1153 du 30 décembre 1982 précitée, à l'article 176 du code du domaine public fluvial et de la navigation intérieure et au dernier alinéa de l'article L. 6147-1 du code de la santé publique, ou les établissements publics figurant sur la liste prévue à l'article L. 240-1, d'immeubles en vue de réaliser les opérations d'intérêt national mentionnées à l'article L. 132-1, y compris les opérations ayant ces effets en vertu du deuxième alinéa du I de l'article 1er de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement ;
• aux cessions entre la société nationale SNCF mentionnée à l'article L. 2101-1 du code des transports, la société SNCF Réseau et sa filiale respectivement mentionnées à l'article L. 2111-9 du même code et au 5° de cet article, la société SNCF Voyageurs mentionnée à l'article L. 2141-1 de ce code ainsi que la société en charge des activités relatives à la fourniture des services de transport ferroviaire de marchandises mentionnée au c du 2° du I de l'article 18 de l'ordonnance n° 2019-552 du 3 juin 2019 portant diverses dispositions relatives au groupe SNCF, lorsque les biens concernés sont nécessaires aux missions de service public qui leur sont confiées par les dispositions mentionnées au présent alinéa ;
• aux transferts en pleine propriété des immeubles appartenant à l'État ou à ses établissements publics, réalisés conformément à l'article 141 de la loi n° 2006-1771 du 30 décembre 2006 de finances rectificative pour 2006 ;
• aux cessions à la Société des grands projets, créée par l'article 7 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, de biens nécessaires à la réalisation et à l'exploitation des projets d'infrastructures déclarés d'utilité publique qui mettent en œuvre le schéma d'ensemble du réseau de transport public du Grand Paris, en application de l'article 2 de la même loi ou dont la maîtrise d'ouvrage lui est confiée en application des articles 20-2 et 20-3 de ladite loi.

Objets en vue desquels le droit de priorité peut être exercé

Il peut être exercé en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, d’actions ou d’opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 du Code de l'urbanisme ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre de telles actions ou opérations d’aménagement qui ont pour objet :

• la mise en œuvre de projets urbains ;
• la politique locale de l’habitat ;
• l’organisation du maintien, de l’extension ou l’accueil des activités économiques ;
• le développement des loisirs et du tourisme ;
• la réalisation d’équipements collectifs ;
• la lutte contre l’insalubrité ;
• le renouvellement urbain, la sauvegarde ou la mise en valeur du patrimoine bâti ou non bâti et des espaces naturels.

Il ne doit pas être exercé en vue de la réalisation d’opérations immobilières qui, manifestement, ne peuvent se rattacher à une opération d’intérêt général.

Procédure de mise en œuvre du droit de priorité

L’État, l’établissement public ou la société concernée par le droit de priorité notifie au bénéficiaire de ce droit son intention de vendre et indique le prix de vente tel qu’il est estimé par le service du Domaine avant l’engagement de toute procédure de cession quelle qu’en soit la forme : cession amiable de gré à gré, cession après appel d’offres ou adjudication.

Cette notification doit être faite sous forme d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA).
Le bénéficiaire du droit de priorité dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître sa décision à compter de cette notification. En l’absence de réponse à l’issue de ce délai, la collectivité est supposée avoir renoncé à exercer son droit de priorité.

En cas de désaccord sur le prix, le titulaire du droit de priorité peut saisir le juge de l’expropriation. Le prix est fixé comme en matière d’expropriation mais le prix est exclusif de toute indemnité accessoire.
Après décision du juge de l’expropriation, le titulaire du droit de priorité dispose d’un délai de deux mois pour décider ou non d’acquérir les biens au prix fixé par le juge.

En cas d’acquisition, la commune dispose d’un délai légal maximal de 6 mois à compter de la décision d’acquérir pour régler le prix de cession.

L’attention est tout particulièrement appelée sur les dispositions de l’article L. 240-3 du Code de l'urbanisme qui prévoient :

• au 3^e alinéa, en cas de cession envisagée après envoi de la première notification de la DIA à un prix inférieur au prix estimé par le Domaine ou fixé par le juge de l’expropriation, l’envoi à la collectivité ou à son délégataire d’une nouvelle proposition d’acquérir sur la base de ce nouveau prix ;
• au 4^e alinéa, au cas où les biens ou droits immobiliers n’auraient pas été vendus dans le délai de 3 ans à compter de la notification de la DIA ou de la décision définitive du juge, la commune recouvre son droit de priorité. La procédure doit donc dans ce cas être entièrement renouvelée par l’État.

Articulation du droit de priorité et du droit de préemption urbain

En application des dispositions de l’article L. 211-3 du Code de l'urbanisme, le droit de préemption urbain n’est pas applicable aux aliénations de biens et droits immobiliers ayant fait l’objet de la notification du droit de priorité prévue par l’article L. 240-3 du Code de l'urbanisme.

En conséquence, la mise en œuvre du droit de priorité exclut toute mise en œuvre du droit de préemption.