La réforme des permis de construire et des autres autorisations d’urbanisme, issue de l’ordonnance du 8 décembre 2005 entrée en vigueur le 1er octobre 2007, a simplifié les différents mécanismes de contrôle des constructions et des aménagements. C’est ainsi que les onze régimes différents d’autorisation et les quatre régimes de déclaration précédents ont été regroupés en trois autorisations (permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir) et une déclaration préalable.
Le champ d’application
Article L. 421-1 et suivants
Toutes les constructions neuves sont soumises au permis de construire, y compris celles ne comportant pas de fondations. Par ailleurs, relèvent du permis d’aménager notamment certains lotissements, les installations et travaux divers, l’aménagement d’un parc résidentiel de loisirs et l’aménagement d’un terrain de camping ou caravanes ou de plus de vingt personnes ou de plus de six tentes.
Le permis de démolir est obligatoire pour les constructions relevant d’une protection particulière (bâtiments inscrits au titre des monuments historiques) ou situé dans des secteurs à enjeux (secteurs sauvegardés, sites). Le conseil municipal a la faculté d’instaurer le permis de démolir sur tout ou partie du territoire communal.
Le régime de la déclaration préalable s’applique aux travaux, installations et aménagements de moindre importance, notamment les aménagements de terrain de camping ne nécessitant pas un permis d’aménager.
Le régime d’exemption concerne les constructions, aménagements, installations et travaux de très faible importance et ceux dont la durée de maintien en place est faible. Les travaux couverts par l’exemption ne sont pas dispensés de l’obligation de conformité aux règles d’urbanisme relatives à l’utilisation des sols.
La compétence
L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire est le maire, au nom de la commune, dans les communes dotées d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ainsi que, lorsque le conseil municipal l’a décidé, dans les communes qui sont dotées d’une carte communale, et le préfet ou le maire au nom de l’État dans les autres communes.
Par exception à ce qui précède, l’autorité administrative de l’État (maire ou préfet) est compétente pour se prononcer au nom de l’État sur certains projets. Il en est ainsi pour :
- les travaux, constructions et installations réalisés pour le compte de l’État, de ses établissements publics et concessionnaires ainsi que pour le compte d’États étrangers ou d’organisations internationales ;
- certains ouvrages de production, de transport, de distribution et de stockage d’énergie, ainsi que ceux utilisant des matières radioactives ;
- les travaux, constructions et installations réalisés à l’intérieur des périmètres des opérations d’intérêt national ;
- les opérations ayant fait l’objet d’une convention en application du code de la construction et de l’habitation pour la réalisation de logements sociaux (article L. 302-9-1 dudit code)
Préalablement à la prise de décision, le préfet, lorsqu’il est compétent, recueille l’avis du maire ou du président de l’EPCI concerné.
Si la commune fait partie d’un EPCI, elle peut, en accord avec ce dernier, lui déléguer sa compétence en matière de permis de construire et des autres actes relatifs à l’utilisation du sol. Cette délégation de compétence doit être confirmée après chaque renouvellement du conseil municipal ou après l’élection d’un nouveau président de l’établissement public. Dans ce cas, la délivrance des permis et des autres actes relève de la compétence du président de l’EPCI au nom de cet établissement, étant précisé que le maire doit donner son avis sur chaque demande de permis et chaque déclaration préalable.
Le maire ou le président de l’EPCI concerné doit recueillir l’avis conforme du préfet avant de délivrer le permis et les autres actes lorsque le projet de construction est situé sur une partie du territoire de la commune non couverte par un PLU, une carte communale ou un document d’urbanisme en tenant lieu. Il en est de même lorsque le projet est situé dans un périmètre où certaines mesures de sauvegarde sont applicables lorsque ce périmètre a été institué à l’initiative d’une personne autre la commune.
Il en est de même pour les demandes de permis et déclarations postérieures à l’abrogation, la constatation d’illégalité par l’autorité compétente ou la juridiction administrative ou, encore, l’annulation par la voie juridictionnelle, d’un PLU, d’une carte communale ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, lorsque l’abrogation, la constatation ou l’annulation n’a pas pour effet de remettre en vigueur un document d’urbanisme antérieur.
Lorsque le maire ou le président de l’EPCI est intéressé au projet faisant l’objet de la demande de permis de construire, soit en son nom personnel, soit comme mandataire, l’organe délibérant concerné doit désigner un autre de ses membres pour prendre la décision.
L’instruction et la décision
Toute demande de permis de construire doit être déposée à la mairie en plusieurs exemplaires :
- au cas où le permis de construire n’est pas délivré au nom de l’État et où le maire délègue sa compétence au président de l’EPCI, le maire conserve un exemplaire, en transmet un exemplaire au préfet et transmet les autres au président de l’EPCI, dans la semaine suivant le dépôt de la demande ;
- au cas où le permis de construire est délivré au nom de l’État :
- si le maire a conservé sa compétence : il conserve un exemplaire et transmet les autres au représentant de l’État, dans la semaine suivant le dépôt de la demande ;
- si le maire a délégué sa compétence au président de l’EPCI : il conserve un exemplaire, transmet un exemplaire au président de l’EPCI et les autres au représentant de l’État, dans la semaine suivant le dépôt de la demande.
L’instruction des permis de construire et des autres actes est faite par les services de la commune ou de l’EPCI compétent. Elle peut l’être également par les services de l’État ou d’une autre collectivité territoriale. Lorsque la décision relève de l’État, l’instruction est obligatoirement faite par les services de l’État.
Les délais d’instruction de droit commun, sont de un mois pour les déclarations, deux mois pour les maisons individuelles et trois mois pour les autres permis.
Aucune prolongation du délai d’instruction notifiée lors du dépôt de la demande n’est possible en dehors des cas et conditions prévus par le code de l’urbanisme. La prolongation doit être notifiée au gestionnaire dans le délai d’un mois à compter du dépôt de la demande.
Si le dossier est incomplet, l’administration dispose d’un mois pour solliciter les pièces complémentaires. Passé ce délai, toute demande de pièces complémentaires n’a aucun effet sur le délai d’instruction.
Une autorisation tacite intervient, à l’issue du délai d’instruction, en cas de silence de l’administration, sauf exceptions (projets notamment soumis à l’autorisation du ministère de la Défense ou au titre des sites classés, ou sur les immeubles classés au titre des monuments historiques).
En cas de rejet de la demande et en cas de prescriptions ou de sursis à statuer, la décision doit être motivée. Il en est de même lorsqu’une dérogation ou une adaptation est accordée.
Le code de l’urbanisme organise l’articulation entre l’urbanisme et les autres législations touchant à l’utilisation du sol.
Le permis de construire délivré par le maire ou le président de l’EPCI est exécutoire de plein droit dès lors qu’il a été procédé à sa notification et à sa transmission au représentant de l’État.