L'acquisition des biens par une commune

Le Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) renvoie aux dispositions du Code civil et du Code général des collectivités territoriales (CGCT) pour l’achat et l’échange, et à celles prévues par le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et du Code de l’urbanisme pour l’expropriation et le droit de préemption.

Les acquisitions relevant du droit privé : l’achat et l’échange

Les acquisitions à l’amiable d’immeubles ou de meubles, poursuivies à titre onéreux, font l’objet de contrats civils dont la passation est assujettie à des formalités administratives.

Toute acquisition d’immeuble fait tout d’abord l’objet d’une décision motivée prise par l’organe délibérant de la commune (article L. 2241-1 du CGCT).

L’acte d’acquisition est passé par l’autorité exécutive, soit dans la forme administrative, soit dans la forme notariée (article L. 1311-13 du CGCT).

Les acquisitions opérées sur le territoire de ces personnes publiques sont soumises à l’avis du service des domaines (articles L. 1311-9 à L. 1311-12 du CGCT).

Les acquisitions relevant du droit public : l’expropriation et le droit de préemption

L’expropriation est une procédure à la fois administrative et judiciaire par laquelle l’État, notamment pour le compte d’une commune, peut contraindre une personne privée (ou une personne publique en ce qui concerne son domaine privé) à céder à une autre personne publique ou privée la propriété de tout ou partie d’un bien immobilier, ou de tout autre droit réel immobilier, en raison d’exigences liées à l’utilité publique et l’intérêt général, en contrepartie d’une indemnisation.

Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une commune d’acheter, en priorité, des biens mis en vente dans des zones préalablement définies. Le but de cette procédure est de réaliser des opérations d’intérêt général. La procédure applicable au droit de préemption est définie aux articles L. 211-1 à L. 211-7 du Code de l’urbanisme.

Les dons et legs

Les communes et leurs établissements publics peuvent percevoir le produit de dons et legs dans les conditions prévues aux articles L. 2242-1 à L. 2242-4 du CGCT.

Par ailleurs, la révision des conditions et charges grevant les donations consenties au profit des communes et de ses établissements publics est régie, en application de l’article L. 1311-17 du CGCT, par les articles 900-2 à 900-8 du Code civil, sous réserve des dispositions dérogatoires prévues pour les établissements publics communaux de santé.

Enfin, la loi n° 2013-428 du 27 mai 2013 modernisant le régime des sections de commune a simplifié les dispositions de l’article L. 2242-2 du CGCT pour prévoir que lorsqu'un don ou un legs est fait à un hameau ou à un quartier qui ne constitue pas une section de commune, le conseil municipal statue sur l'acceptation de cette libéralité. En cas d'acceptation, la commune gère le bien dans l'intérêt du hameau ou du quartier concerné.

Les biens sans maître

En application de l’article 713 du Code civil et de l’article L. 1123-1 du CG3P, les biens qui n’ont pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés. Par délibération du conseil municipal, la commune peut renoncer à exercer ses droits, sur tout ou partie de son territoire, au profit de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont elle est membre. Les biens sans maître sont alors réputés appartenir à l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre.

Si la commune ou l'EPCI à fiscalité propre renonce à exercer ses droits, la propriété est transférée de plein droit :

1- Pour les biens situés dans les zones définies à l'article L. 322-1 du Code de l'environnement, au Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres lorsqu'il en fait la demande ou, à défaut, au conservatoire régional d'espaces naturels agréé au titre de l'article L. 414-11 du même code lorsqu'il en fait la demande ou, à défaut, à l'État ;

2- Pour les autres biens, à l'État.

On distingue :

• les biens dont le propriétaire est inconnu. Il s’agit, d’une part, des biens immobiliers pour lesquels il n’existe aucun titre de propriété ni aucun document cadastral susceptible d’apporter des renseignements quant à l’identité du propriétaire et, d’autre part, des biens immobiliers qui appartenaient à une personne identifiée, et dont la date du décès n’a pu être déterminée à l’issue des recherches effectuées par la personne publique ;
• les biens dont le propriétaire est connu et décédé depuis plus de trente ans sans héritier ou en laissant des héritiers n’ayant pas accepté la succession.

Les biens sans maître sont acquis par la commune de plein droit, en application des articles 713 du Code civil et L. 1123-2 du CG3P, lorsqu’ils font partie d’une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun successible ne s’est présenté. Ils peuvent également être acquis à l’issue de la procédure décrite à l’article L. 1123-3 du CG3P lorsque ce sont des immeubles qui n’ont pas de propriétaire connu et  pour lesquels les taxes foncières n’ont pas été acquittées ou ont été acquittées par un tiers depuis plus de trois ans, ou bien lorsque ce sont des immeubles qui n'ont pas de propriétaire connu,  ne sont pas assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties et pour lesquels, depuis plus de trois ans, la taxe foncière sur les propriétés non bâties n'a pas été acquittée ou a été acquittée par un tiers. Il convient, cependant, qu’une enquête relative à la propriété desdits biens ait été préalablement diligentée par la commune