L'attribution de logements sociaux
Articles L. 441 à L. 441-2-5 du Code de la construction et de l'habitation (CCH)
L’attribution de logements sociaux participe à la mise en œuvre du droit au logement pour les personnes aux ressources modestes et les personnes défavorisées. L’attribution de ces logements doit tenir compte de la diversité de la demande, favoriser l’égalité des chances des demandeurs ainsi que la mixité sociale des quartiers et des villes. Les collectivités territoriales et les bailleurs sociaux participent, chacun en ce qui les concerne, à la réalisation de ces objectifs. L’État veille au respect des règles d’attribution de ces logements.
Les organismes d’habitations à loyer modéré attribuent les logements aux personnes physiques de nationalité française et aux personnes physiques de nationalité étrangère en situation régulière sur le territoire français. Le montant des ressources des attributaires ne doit pas excéder celui d’un barème tenant compte du nombre de personnes vivant au foyer (article R. 441-1 du CCH).
Dans le cadre des conventions de réservation, le maire ou le président d’EPCI peuvent proposer aux organismes HLM des candidats à l’attribution des logements qui leur sont réservés (cf. infra).
Le maire de la commune où sont situés les logements à attribuer, ou son représentant, est membre de droit des commissions d’attribution. Il dispose d’une voix prépondérante en cas d’égalité des voix. A Paris, Marseille et Lyon, les maires d’arrondissement ou leurs représentants participent à titre consultatif aux travaux de ces commissions pour l’attribution des logements situés dans le ou les arrondissements où ils sont territorialement compétents.
Pour favoriser la transparence des attributions, chaque demande de logement social fait l’objet d’un enregistrement départemental unique.
La réservation de logements
Articles L. 441-1 et R. 441-5 du CCH
En matière d’attribution de logements sociaux, l’État, les collectivités territoriales, les EPCI, les chambres de commerce et d’industrie, etc. bénéficient, sous certaines conditions, d’un droit de réservation de logements locatifs d’organismes d’HLM. Cette réservation donne lieu à une convention entre les parties concernées. Elle doit être transmise au préfet du département d’implantation des logements réservés.
Le total des logements réservés aux collectivités territoriales, aux EPCI les groupant et aux chambres de commerce et d’industrie en contrepartie de l’octroi de la garantie financière des emprunts ne peut, globalement, représenter plus de 20 % des logements de chaque programme. Des réservations supplémentaires peuvent être consenties par les organismes d’HLM à l’État, aux collectivités territoriales, aux EPCI et aux chambres de commerce et d’industrie en échange d’un apport de terrain ou d’un financement,
Le contingent de logements réservés par le préfet au bénéfice des personnes prioritaires ne peut excéder 30 % du total des logements de chaque organisme dont 5 % pour les personnels civils et militaires de l’État. La réservation donne lieu à une convention avec l’organisme d’HLM ; à défaut, elle est réglée par arrêté du préfet.
La délégation du contingent préfectoral
Le préfet peut, par convention, déléguer au maire ou, avec l’accord de ce dernier, au président d’un EPCI compétent en matière d’habitat tout ou partie des réservations de logements dont il bénéficie sur le territoire de la commune ou de l’établissement. La convention fixe les engagements du délégataire en vue de la mise en œuvre du droit au logement, les modalités d’évaluation annuelle de la délégation ainsi que les conditions de son retrait en cas de non-respect de ses engagements par le délégataire.
Lorsque les objectifs fixés par le plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD) ne sont pas respectés, le préfet adresse une mise en demeure à la commune ou à l’EPCI défaillant. Il se substitue à cette commune ou à cet EPCI si la mise en demeure reste sans suite pendant trois mois. Les maires des communes membres d’un EPCI compétent en matière d’habitat et ayant adopté son PLH sont membres de la commission de coordination créée dans le cadre de l’accord collectif intercommunal. Cet accord, signé entre l’EPCI et les organismes disposant d’un patrimoine locatif social, engage les organismes à attribuer des logements aux personnes défavorisées ou aux ressources modestes.
Le maire qui dispose de la délégation de réservations des logements du contingent préfectoral doit donner son accord quant à l’attribution de logements sur ce type de contingent décidé par le président de l’EPCI dans le cadre des accords collectifs intercommunaux.
Par ailleurs, lorsque le maire dispose de la délégation des réservations de logements du contingent préfectoral, le représentant de l'État demande au délégataire de procéder à la désignation et, le cas échéant, à l'attribution du logement à la personne dont la demande est considérée comme prioritaire au titre de l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation relatif au droit au logement opposable. En cas de refus du délégataire, le représentant de l'État dans le département se substitue à ce dernier.
Dispositions applicables aux communes ayant moins de 25 % ou 20% de logements sociaux
Articles L. 302-5 à L. 302-9-4 du CCH
L’article L. 302-5 du CCH, issu de l’article 55 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à solidarité et au renouvellement urbain (dite « loi SRU »), a prévu un dispositif applicable aux communes de plus de 1 500 habitants en Île-de-France et de plus de 3 500 habitants dans les autres régions dont le parc locatif social représente moins de 20 % des résidences principales au 1er janvier de l’année précédente lorsque ces communes sont situées dans des agglomérations ou des EPCI à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants comprenant une commune d’au moins 15 000 habitants.
Ces obligations ont été renforcées par la loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social.
Cette loi prévoit que ces communes doivent désormais disposer de 25 % de logements sociaux sauf si elles appartiennent à une agglomération ou un EPCI pour lesquels le parc social existant ne justifie pas un effort de production supplémentaire. Dans ce second cas, le taux demeure à 20 %. La liste des agglomérations et EPCI au taux de 20 % est fixé par le décret n° 2013-671.
Les communes qui disposent de moins de 25% (ou 20% si exception) de logements sociaux sont soumises à un prélèvement sur leurs ressources. Lorsque ces communes ne respectent pas les objectifs triennaux de construction de logements pour atteindre progressivement le taux de 25 % (ou 20% selon les cas), le préfet peut prendre un arrêté de carence et majorer dans ce même arrêté le prélèvement initial, avec la possibilité maximale de quintupler le montant du prélèvement initial.
Les objectifs triennaux sont fixés par chaque commune selon des critères prévus à l’article L. 302-8 du CCH afin d’atteindre en 2025 le taux de 25 % ou, le cas échéant, de 20 % de logements sociaux. En revanche, lorsque des communes soumises à la loi SRU appartiennent à des EPCI compétents en matière de PLH, c’est le PLH qui fixe, par période triennale, l’objectif et les conditions de réalisation des logements locatifs sociaux sur la commune selon les critères définis à l’article précité.